马德里和巴塞罗那的住宅市场最受欢迎，然而这两座城市的房价也是西班牙最高的。平均住房均价在15万至20万欧元之间，这仅仅是普通社区二手现房的价格，而新房则更贵，且市场存量很少。对于现在各大银行推出的“100%抵押贷款”政策，有人表示：100%贷款很难，现在买房的最大困难还是首付问题。

房子是很多人的梦想。（图片来源：《机密报》）

100%抵押贷款是怎么来的？

所谓20%的首付，这仅仅对于房价而言，并不包括其他必须支出的各种公证费用和税金。以一套15万欧元的房子为例，首付20%外加各种必须支出的税赋（二手房交易税约为6%），换成具体金额就得4万欧元，这对于一般工薪家庭而言，不是一笔小数目。

根据西班牙央行（Banco de España）的说法，抵押贷款方面的最新统计数据显示，贷款价值比率（La ratio préstamo-valor，英文：Loan-to-value ratio，简写：LTV）不断增高，正在与房屋实际价值靠拢，正是在这个基础上，100%抵押贷款才逐步走向市场的。【贷款价值比率，举例说明：一个人如果贷款13万欧元购买15万欧元的房屋，贷款价值比率为87%，这个比率越高，越说明银行看好市场。】

这意味着房价如果上涨，银行业愿意将房屋价值的评估额上调并提供金额更大的抵押贷款。对市场有信心，银行业当然不会错过这个“捞金”的好机会，但依旧主推80%抵押贷款的同时，提供100%抵押贷款的产品算是“一手两拿”：一方面以80%抵押贷款稳扎稳打增加业务量，一方面通过100%抵押贷款招揽客人占领更多市场份额。

什么条件的购房者能获得100%抵押贷款？

抵押贷款专家Pau A. Monserrat表示，能够获得100%抵押贷款的人核心的条件是：拥有长期资历、固定工作合同的雇员。

“根据接触的无数案例，银行的100%抵押贷款客户大量集中在拥有多年工作资历的公务员群体中。”Pau A. Monserrat说，“即便如此，有些新入职的公务员也不见得能够获得100%抵押贷款。而大多数公众只能以80%抵押贷款买房，条件更好的一些可以获得90%抵押贷款。”

Pau A. Monserrat还解释道，100%抵押贷款获批并不完全取决于客人“质量”表面的高或低，银行在评估这方面有着自己的“算盘”。比如一个双子女家庭并没有积蓄向买方，夫妻都有长期工作合同，且收入不差，银行是会考虑发放100%抵押贷款的。反之，一名高收入的西班牙军官，常年在海外执行任务，这种高风险的职业，即便收入很高，银行有可能不给予100%抵押贷款。

“如果储蓄额很高，银行乐于促成其更高额度的抵押贷款，因为这类客户抵抗风险能力强：当他们或因为失业等其他客观因素无法偿贷时，存款就派上了用场。但没有储蓄的客户，在申请抵押贷款时，银行就会更严格地审核其方方面面，比如长期工作合同、固定收入等。”Pau A. Monserrat说。

到底哪些银行现在正式推出了100%抵押贷款？

根据专家披露，在银行业内部谈论100%抵押贷款是一项禁忌，主要原因是这可能会引发“行业内部的价格竞逐”，不利于稳定金融市场。但市场上，BBVA和Liberbank这两家银行都推出了100%抵押贷款。但Liberbank公开表示，100%抵押贷款只提供给购买银行名下房产的客户，且对客户的要求非常高。而BBVA银行也制定了高标准的审核来发放100%抵押贷款。至于其他银行，也有相关的抵押贷款产品，要求都是银行自行制定的。

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根据知名房地产评估公司世邦魏理仕（CBRE Group, Inc.）的估算，在西班牙购买一套14.7万欧元的房子，家庭的平均首付支出为46949欧元。

假设一个双工薪夫妻家庭，每人年净收入在1.5万欧元（家庭年净收入3万欧元）的话。从零开始，这个家庭须在5年内省出净收入总和的31%，来作为必要的积蓄以备当作购房首付来支出。

至于还贷：

1、期限为10年的话，这对夫妇每年还贷金额占年净收入的33%；

2、期限为15年的话，这对夫妇每年还贷金额占年净收入的22%；

3、期限为20年的话，这对夫妇每年还贷金额占年净收入的16%；

4、期限为25年的话，这对夫妇每年还贷金额占年净收入的13%；

5、期限为30年的话，这对夫妇每年还贷金额占年净收入的10%。