疫情过后，西班牙经济将逐渐复苏，许多同胞有意向在西班牙买房居住或投资，但是在买房时常常一头雾水。在不了解购房政策、法律法规或者语言不通的情况下，很容易吃亏。那么在西班牙买房需要经历哪些步骤、如何避免踩雷呢？

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看房阶段

如果选择自行看房，可以在Idealista、Fotocasa等西班牙买房租房平台上寻找房源和比价；如果选择中介，尽量寻找信誉良好的中介机构。看房不能只局限于表面装修，需要从多方面考虑。

房产证件是否齐全？

如果选择了正规的中介，这一步骤中介会初步把关。房屋交易最后一步，在公证处公证房产买卖合同，公证员也会把关。不过，作为买方，从起始阶段开始，还是需要查验房产证件。

如果是新房/期房, 向开发商购买，需要去房地产注册局落实规划图纸上显示的土地是否确归开发商所有，去工商登记局（Registro Mercantil）落实开发商的资料，去城镇政府核实开发商是否拥有相应的授权和许可。如果您想了解更多关于购买新房/期房的事项，敬请留意林毅官方翻译事务所的近期文章。

如果是二手房，向个人购买，需要向卖方索要该房产和所在大楼的房地产登记号（número de registro de la propiedad del piso y de la finca registral）， 有了该号码或者房产的详细地址，即可在房地产登记局或其网站www.registradores.org申请房产最新信息摘要（Nota simple de Registro de la Propiedad）。费用10欧左右，一般一到二个工作日即可收到电子版文件，上有产权所有人信息、抵押贷款情况等重要信息。

还建议核实卖方的身份证件，确认其为产权所有人或是被授权人。

房屋出售是否有交易限制？

了解房子是否仍有租客，是否有抵押、抵债或贷款，卖方是否可以提供可入住证明（Cédula de habitabilidad， 在加泰罗尼亚是房屋过户的必须文件；马德里自治区则不需要）、能源等级证明（Certificado de eficiencia energética）等。

房屋日常费用是否缴纳？

向卖方索要最近一次房地产税（IBI）的缴费收据以及水电气缴费单据。向卖方或物业管理人员索要物业章程（Estatuto de la comunidad）、物业费付款证明、业主委员会会议纪要（Actas de las juntas de propietarios）等文件，了解物业管理公司、额外费用的公摊金额（derramas，比如修缮大楼、电梯维护等其它费用），确认没有欠款。

房屋内部环境如何？

房产用途是商用还是住宅？房屋通风、隔音、采暖情况如何？是否有漏水漏气的情况？可要求卖方提供书面证明，证明不存在一眼看不出来但可能影响房地产结构的缺陷。条件允许的话，可以询问上下楼邻居，是否有漏水、潮湿渗透等问题，也可以向所在楼的业主委员会主席（presidente de la comunidad）咨询，看看是否有其他潜在问题。

房屋外部环境如何？

生活设施是否齐全？交通是否便捷？房屋所在区域的安全性如何？居住区域是否有增值空间？可以在工作日和周末的白天、夜晚等不同时段考察房屋周围环境。

02

购房交易阶段

选好房子，就可以准备交易了。当然，如果还没有西班牙居留，那么需要先申请外国人居留证号（NIE）、办理银行开户、汇购房款至西班牙银行账户。鉴于西班牙银行接受外国汇款的严格审查，建议确认购房款能全部到达西班牙后再支付定金。

合同

购房阶段有一系列合同需要签订，合同的名称有时有些混乱，重要的是双方在合同中约定的内容，让林毅官方翻译带您一起来探究一二：

意向诚意金（paga y señal）

也称还价合同，与房主、开发商或中介签订，写明意向房产的信息、还价金额、约定后续定金合同的签订日期、正式购房公证的期限等信息。需要缴纳小额押金，数百至3000欧元不等。卖方一般要在一日或者数日内答复是否接受还价。如果没有达成协议，诚意金会被退还。

预订合同（Contrato de reserva）

Contrato de reserva 并没有严格的法律界定，在房产交易实践中有多种解释和用法。

在某些情况下，此类“预订合同”中“预订”的概念与国内概念不一致。在西班牙，这种合同中会明确交易双方信息、房产信息、预订金金额（通常是房价的1%至5%）、余款支付方式、费用分摊、违约金条款、办理正式房屋交易公证的时间等。该合同对交易双方均有法律约束力，除非合同中有明确的终止条款，否则交易双方均应当依约履行。

需要注意的是，终止条款在这类预定合同中并不常见，因此此类合同通常意味着双方都必须遵守。即，按照法律规定，若一方违约拒绝履行，另一方有要求继续履行的权利。在司法实践中，对于两个自然人之间的房屋买卖合同，法院可能会判决继续履行，也可能出于后续强制执行难度考虑判决解除合同、由违约方支付违约金；而对于购房人与房地产开发商签订的此类预订合同，则可能会判决继续履行。此类型合同在个人与开发商之间、或交房期限比较长的情况下较常见。

在某些情况下，“预订合同”则和国内“预订”概念一致，买方支付小额订金（通常为1000-3000欧元），约定一个短期期限（通常为15天内），到期若不继续履行，则卖方退还订金。

因此，在签订contrato de reserva时，需特别注意合同中具体条款设定的权利义务关系以及是否具有强制性法律约束力。

定金合同（Contrato de señal o arras）

定金arras，在西班牙民法典中有明确规定。购房合同的定金一般是房价的10%，定金合同将写明房产信息、登记记录、买卖双方、交易金额、付款方式、交易期限等等信息。定金合同是买卖双方的私人交易合同，无需在房产局登记，但是作为有效的法律文件，买卖双方都需要严格遵守合同条款。

 根据西班牙民法典相关规定，若给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

 定金合同中最常见的是Contrato de arras penicitenciales, 字面意思是“可反悔定金合同”，即，签署合同后可以中途决定终止后续交易，但需遵守上述法律规定，如因买方原因交易无法完成，无权请求返还定金；如果卖方反悔终止交易，则需双倍返还定金。如果不确定银行是否会批准贷款，林毅官方翻译提醒您最好加上“以买方获得银行贷款作为购房必要条件”的条款，避免损失定金。当然，房东有可能不答应这个条款。

  定金合同一定要与房产登记局出具的房产信息摘要（Nota simple）上的产权所有人或者授权人签订。定金合同必须写明，在公证签字交房前，卖方需结清所有房产债务。

 从法律保护角度出发，contrato de reserva并未有明确的法律条文予以规定，contrato de arras则有《民法典》明确规定进行规范和保障。

房贷

（如果无需办理房贷，可以跳过）

申请房贷审批可能耗时一到数月，林毅翻译提醒您提前规划留足时间。可联系自己的开户银行，也可尝试多家银行申请，选择最优的贷款方案。注意：黄金签证投资移民购房，只有超过50万欧元（含税约57万欧）的部分才能申请贷款。

房贷首付款（Entrada）通常是房价的20%-30%。如果通过抵押贷款买房，会产生房价10%-13%左右的费用（包括：评估费、公证费、银行佣金、房产转让税等）。一般来说，每月月供不能超过贷款人收入的40%，最长还款年限是30年（原则上不超过70-申请人年龄的差值）。贷款利息分为：固定利息（hipoteca fija）、浮动利息（hipoteca variable）、混合利息（hipoteca mixta）三种。

申请房贷时需要先评估房屋价值（Tasación），银行会请第三方独立房屋机构来评估，费用由购房者承担，评估后会出具评估报告（Informe de tasación）。银行会选择实际买卖价格和评估价格中的低值作为批准贷款的依据。Tinsa是西班牙最大的房屋评估机构，几乎所有银行都承认Tinsa的报告。

申请房贷的条件可能根据不同银行的要求有所变化，一般情况下需要证明拥有稳定收入：提供工作合同、个人所得税纳税记录（Declaración de la renta）、工资单（Nómina）、保险证明、社保历史记录（Vida laboral）、房产信息摘要（Nota simple）、担保文件等等。

办理贷款时，很多银行还会提出一些捆绑条件，比如购买人身保险（Seguro de vida), 房屋保险（Seguro de hogar），指定该银行为工资收款银行等。贷款人达到这些条件，可以享受一定的利率优惠。如果您有贷款方面的需求，欢迎联系林毅官方翻译客服。

购房公证

贷款批准后，买方需要至少提前24小时去事先选定的公证处办理购房公证（Escritura de compraventa），公证员会明确向贷款申请人解释贷款条件、风险，贷款申请人签署“贷款条款须知声明”。之后，才能在公证处签订房产买卖公证和贷款公证，并且当场收到房产钥匙和房产公证副本（Copia simple）。 房产公证正本，“房契（Escritura de la propiedad）”需要到不同部门登记，因此需等数月之后才能完成。

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购房后的手续

购房公证完成后，就可着手办理后续手续，一般会委托事务所（Gestoría）代办，包括更改房产登记处资料，更改土地登记（Cambio de titularidad catastral），通知市政厅（Comunicar al Ayuntamiento）地籍税和相应税费缴纳情况等。

需要买方自行办理的手续包括，缴纳房地产税（IBI）、办理住家登记（Certificado de empadronamiento），水电气过户，购买房屋保险（Seguro de hogar）等。

以加泰和马德里为例，购房涉及的费用如下：

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贷款还清后的手续

贷款还清之后需要去公证处办理公证，或者让银行工作人员代为办理贷款还清的公证书（Escritura de cancelación de préstamo），随后公证处工作人员会将公证书送去房产登记处办理登记。

西班牙各个自治区在购房的文件手续及税费方面，可能会有所不同。

欢迎在评论区留言分享吐槽在西班牙置业的经历。

祝您早日买到心仪的房产，安居乐业，再登新高！

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文章参考来源：

http://dps.gencat.cat/WebAcollida/AppJava/es/Menu_Principal/Habitatge/Compra.jsp@pag=tcm_394-87642-64&pagindex=tcm_394-87640-64.html

https://www.comunidad.madrid/servicios/vivienda/compraventa-viviendas

https://atc.gencat.cat/es/atencio/que-cal-fer-si/detall/350-Compra-d-un-habitatge-usat